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负债率突降 上坤地产离上市还有多远

负债率突降 上坤地产离上市还有多远
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文|柳瑶

编辑|高雅

瓷器是我国的国粹之一,一件瓷器作品的完成至少需要练泥,拉胚等5个步骤,2天时间才能完成。如果算上选材,图案设计所用时间,则用时更长。

2015年前后,上坤地产用一家瓷器艺术馆和勇夺一块高价地,在上海楼市留下深刻印记,这两件事儿的影响一直延续至今。

以瓷器艺术馆为核心的艺术输出,延伸在上坤的产品、工作环境等多个方面。去过上坤地产的同行曾介绍,上坤地产的工作环境一点不像一家房企,更像一家从事艺术行业的公司。醒目的红色Logo,可直接穿过三层楼的木质楼梯,公共空间里摆放着陶瓷作品,艺术感扑面而来。

上坤地产不仅将工作环境营造得充满艺术气息,它的楼盘从设计样式,到项目起名都透着艺术感。上坤地产的产品分为四季系、樾山/半岛系、云系、THE S系。“艺术”已经是外界认识与记住上坤的一个标签。

艺术创作向来急不得,在与艺术相融合的道路上,上坤地产似乎还没完全将慢工出细活的道理灌入自己体内,至少在上市这件事情上,它是将该法门抛诸脑后。今年3月30日,仅成立十年的上坤地产就向港交所递交招股书。如果能成功上市,它将成为继新力控股后又一年轻的上市房企。

可以看得出,上坤地产很心急,其于10月5日,前招股书失效后的首个工作日就再度提交了招股书。

净资产负债率大幅降低背后的“小动作”

上坤地产身上的艺术气息或许源于它的创办人。2010年,30多岁的朱静来到上海创办上坤地产,之前她在河南建业房产工作,离职时的职务是公司副总裁。

敢于放弃高管职位,从中原腹地到魔都创业,想必朱静心中一定是有一番成熟规划,兴许已经手握有一两个不错的项目,而不是只有一腔热血。

事实上,在成立的头5年,上坤地产并没有什么大动作,大多是对一些小型商业项目进行“艺术改造”。直至2015年,上坤才以32亿元拿下上海松江区佘山一处商住用地。当时想买这块地的还有万科,碧桂园。

因这块地,上坤地产渐渐被更多人关注。因为当时它的销售额只有17亿元。据公开报道,上坤地产能拿下这块地是受到一家名叫盈信国富的公司支持。招股书显示,盈信国富的实控人林劲峰也是上坤地产的控股股东之一,同时他也是茅台的股东之一,为了拿下这块地,他当年减持过茅台股票。

此次拿地后,上坤地产逐渐发展壮大,据克尔瑞数据显示,2019年其全口径销售额增长至271.8亿元,进入行业前100位。

然而,事物总是有正反两面。在上坤地产销售额上涨,跻身行业百强的另一面则是其超高的净资产负债率。招股书显示,上坤地产最近三年(2017年-2019年)净资产负债率分别为684.9%、325.9%、118.8%。

超高的负债率在首版招股书中十分扎眼。但令人意外的是,在新版招股书英亚棋牌app中,上坤地产用短短四个月时间将净资产负债率降至73.8%,较2019年底下降45%,成为新版招股书一大变化重点。

对2017年-2019年净资产负债率下降的原因,上坤的解释是:主要因为公司保留盈利的增长导致权益总额不断增加。同期其收入分别为12.01亿元、68.64亿元、75.35亿元,毛利率分别为30.9%、51.5%、40.8%。

而对于今年前四个月净资产负债率的大幅下降,上坤地产的解释则是:“计息银行及其他借款减少。”

然而数据却显示,2017年至2020年4月底,上坤的计息银行及其他借款总额分别为人民币51.97亿元、74.59亿元、67.66亿元、55.89亿元。虽然这几年的借款额度处于减少状态,但计息银行及其他借款的加权平均实际利率却在升高,分别为7.4%、9.3%、9.4%、10.3%。

值得注意的是,在招股书中上坤地产提及:公司不时通过成立合营企业或联营公司与第三方共同开发物业项目。截止到2020年7月31日,上坤地产通过合营和联营公司开发的物业项目数量为16个,同期通过附属公司开发的物业项目为33个。

图源:上坤地产招股书10月5日版

2017年-2020年4月,上坤地产对合营企业及联营公司的投资额在不断增加,具体数据分别为0.42亿元、1.57亿元、2.37亿元、4.18亿元。与之相对应的是,同期上坤地产应占联营公司亏损分别为10万元、400万元、820万元和270万元(2019年4月为280万元)。

业内人士告诉新地产财经:“房产公司通过把项目公司变成联营公司或者合营公司,继而实现不控股该项目公司,这样就可以实现让母公司把负债转移到表外的目的,负债率也将随之降下来。”

布局严重“偏科” 引发收入增长瓶颈

6个月招股书有效期一过,上坤地产就更新招股书,在时间上可谓无缝衔接。似乎上坤地产早就做好更新招股书的准备。今年5月份,原三盛地产集团常务副总裁冯辉明前往上坤地产执行总裁,分管融资、财务、资本市场。在此时间任命公司相关财务职务,显而易见是在为公司上市继续做准备。

新版招股书中,上坤地产的英亚app_英亚app下载_英亚官网净资产负债率改善明显,企业财务结构更为健康。但中原地产市场分析师卢文曦却告诉新地产财经,负债指标只是交易所考察拟上市公司众多重要指标中的一个,业绩是否稳定、真实、经营能力是否可持续,土储量等也是重要考察指标。因此降低负债率只能说离接到聆讯的可能更近一步而已。

的确,2018年万创国际负债比率从1218%暴降至180.4%,但IPO依然失败。反之,港龙中国2017年-2020年资产负债比率不降反升,依然在今年成功上市。其2017年-2020年3月底的负债率英亚彩票_英亚彩票app_英亚官网分別是98.8%、122.1%、172.6%、287%。

不过,急切的上市心态却一定程度上体现了上坤地产对于资金的渴求。

从现金端看,在负债率降低后,其经营性现金流在今年4月底达到11.07亿元,继2019年后继续为正,2019年为20.08亿元。其在201英亚国际app下载7年和2018年两年中,经营性现金流一度为负数,分别为-0.38亿元和-38.07亿元。

尽管现金流回正,但截止到今年8月底,上坤地产将有20.03亿元的计息银行及其他借款于一年内到期。4月底的数据显示,其流动比为1.1,偿债能力偏弱。

偿债能力偏弱,除与其前文提到的外部融资成本偏高,还与其内部“造血”能力下降有关。上坤地产的资金来源主要依赖于内部经营现金和外部融资。其中内部现金主要依靠物业销售收入,外部主要依靠银行、资产管理、信托融资。2017年-2019年间,其物业销售收入占总收入比例一直达到97%以上,从2017年-2019年三年的收入来看,虽然其盈利保持增长,但增速劲头却减弱明显。

具体来看,2017年-2019年的销售物业收入分别为11.69亿元、67.89亿元,74.49亿元,增速从480.75%降到8.8%。

收入增速的放缓和上坤地产早期布局不无关系。尽管现在上坤地产在我国8个省14个市有49个物业项目,总占地面积约160万平方米,总土储面积约410万平方米。但其在招股书中坦承自己是一家高度依赖长三角地区,尤其是上海地区的房企。

其2017年-2020年4月底的物业销售收益中来自上海地区的物业项目占比分别约为100.0%、100.0%、76.6%、97.4%。这其中一直有来自2015年佘山那宗地块的收入。

据新地产财经不完全统计,截至2020年7月31日,在上坤49个项目中,上海地区可售面积为12.67万平方米,占可售总面积的44%;开发中的建筑面积为7.43万平方米,占总开发面积的2.26%。简而言之,上坤地产正处于上海地区土储红利逐渐耗尽,外地土储红利待释放,这样一个青黄不接的阶段。

因此,为物业开发项目谋取开发资金是上坤地产上市募资的核心原因之一。招股书显示,募集到的资金约60%将用于宁波、常州、佛山三地的项目开发。

上市即上岸?

更新招股书说明书后,上坤地产将最多有6个月的等待时间,即可能在明年接到聆讯通知。

据新地产财经不完全统计,截止到目前,今年仅有汇景控股和港龙中国2家房企在港股成功上市,按现在排队上市房企所处状态看,今年房企最终上市数量恐将低于2018年和2019年的数值,2018年和2019年房企上市数量分别为5家和6家。基于现在整体融资收紧的背景下,明年这种局面是否会改善呢?对此业内人士指出:“监管层不会存在让财务风险隐患较大的公司上市,以损害中小投资者利益的事情发生!”

不过,即便能成功上市也并不意味着前方就是一条坦途大道。

于今年上市的港龙中国,就遇到认购不足的问题。其计划发售4亿股股份,其中香港发售4000万股,国际发售3.6亿股。但香港市场仅获1111.3万股认购,市场对其兴趣并不高。

而在去年上市的银城国际不仅面临认购不足,还经历上市破发的局面。公开认购期间,其在香港地区共接获2231份认购单,合计1448.6万股,相当于香港公开发售总数的0.41倍。上市首日,银城国际股价较发售价跌0.02港元/股,为2.36港元/股,跌幅为0.84%,第二天开盘该情况再次出现,最低跌至2.32港元/股,跌幅为2.54%。

既然如此,中小房企为何还要急于上市呢?

卢英亚官方文曦对新地产财经表示:“基于当前情况看,中小企业的融资渠道还是有限,且市场对它们的态度也不是很友好,因此能上市还是要上市的。”

对此,中国企业资本联盟副理事长柏文喜也持相同看法。他指出, 对于中小房企来讲上市总比不上市好。因为上市能让公司的品牌影响力和资源获取能力增强。这就使它的整个经营管理难度,融资难度、运营难度都要比非上市公司要低一些。

其实近年中小房企因为负债,规模较小等原因导致上市过程一波三折的并不少见。对于上坤地产而言,在等待上市聆讯的同时,还是需要拿出制作一件瓷器的匠心和耐心,来好好地经营自身,才得以讲出打动资本市场的好故事。

柏文喜对新地产财经表示,中小房企上市要想完成发行任务,获得比较高的市盈率就必须让自己的商业模式有比较优势、有竞争力,不能和大房企玩同质化竞争;其次,企业需要讲好成长故事,给自己的企业赋予成长溢价,让市场更加欢迎和接受自己;最后是创新商业模式,英亚国际尤其是在发觉公司附加值和衍生收入方面。

“现在最好的方式还是做好本职,抓紧卖房,保持稳健的现金流。同时,合理规划土地储备。”卢文曦强调:“土储量是市场对企业未来盈利的重要想象空间。”而显然,上坤地产还仍需努力。

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